Как выбрать участок для строительства загородного дома

Жизнь за городом - это хорошо, а хорошая жизнь за городом еще лучше!

Гармония загородной жизни в желанном доме может наступить только при наличии хорошего загородного участка, а не просто земельного надела. Особенность выбора участка заключается в том, что полностью удовлетворяющий всем требованиям земельный участок выбрать весьма непросто.

Хороший участок - важная основа счастливой жизни в своем доме

Как выбрать участок. 12 рекомендаций.

1. Стоимость участка.

Статистика показывает, что оптимальная цена приобретения участка располагается в диапазоне 20-40% от планируемого бюджета для устройства загородной жизни.

Пример:

• Бюджет - 10 млн. руб.
• Стоимость участка (рекомендуемая) - от 2 до 4 млн руб
• Остаток на строительство и благоустройство - от 6 до 8 млн руб.

В ином случае есть вероятность, что ваш дом будет выделяться на фоне соседей.

2. Площадь участка.

Земельный участок как инвестиция - удачно вложил, будешь в плюсе

Минимальная норма 6 соток - на сегодняшний день, для комфортного обустройства за городом, будет маловата, рекомендуемый минимальный размер 8-9 соток.

Тут есть несколько причин - на участке 6 соток не всякий дом возможно построить, сделать грамотное зонирование (планировку), практически никаких перспектив для развития участка. В зависимости от выбранного проекта дома - предполагается, что комфортный размер участка от 10-12 соток и выше, при правильной форме участка.

Как показывает опыт, дом площадью 300- 350 кв.м удачно разместится, со всеми необходимыми зонами, на участке при площади от 12 соток, в остальных случаях придется искать компромиссы.

3. Форма и уклон участка

Раньше тоже строили используя рельеф

В целях создания комфорта, правильная форма также важна для посадки дома и других построек, с учетом норм, правил и требований, организации всех зон на загородном участке.

Несомненно, в зависимости от особенностей проекта, можно обустроить практически любой участок, но легче работать с правильной формой, где по геометрии это стремление к прямоугольнику с соотношением сторон 1:2

Уклон должен быть минимальным, исключать проникновение ливневых и талых вод с других, расположенных выше участков, дорог,...

В нашей практике был случай, когда заказчик , приобрел участок, располагавшийся на уклоне, с перепадом высот 210 см. Пока он готовился к строительству, руководство ДНП оборудовало проезды и в результате дорога, проходящая непосредственно возле участка, была поднята на 2 метра. Место застройки оказалось в яме, глубиной около более 4м! Были попытки продать участок... В итоге пришлось поднимать место застройки с устройством подпорных стенок, но это дополнительные, непредвиденные расходы. Важно получать всю информацию заранее.

Благодаря подсыпке участка и цокольному этажу подняли дом

4. Категория участка и вид разрешенного использования земли.

Где можно построить загородный дом:

• В населенных пунктах (земли поселений); это земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - наиболее привлекательный вариант для строительства дома и проживания: наилучшие гарантии прав собственности на землю и постройки, наличие муниципальной инфраструктуры, прописка
• На землях сельхозназначения - так называемое ЛПХ (личное подсобное хозяйство); это не самый лучший вариант: у владельца возникает не право собственности на участок, а право на бессрочную аренду; приобретатели укрепляют свое положение через свидетельство о собственности на дом
• СНТ(П) (садоводческое некоммерческое товарищество (партнерство)
• ДНТ(П) (дачное некоммерческое товарищество (партнерство)
• В садоводческих и дачных товариществах и партнерствах приходится платить постоянные членские взносы, сборы на нужды поселка (охрана, ремонт проездов, пожаробезопасность и т.д.).

Решение вопросов, связанных с подключением инженерных коммуникаций, сегодня как правило ложится на плечи собственника участка. Так обстоят дела даже на землях поселений. На землях ЛПХ, СНТ и ДНП есть сложности с пропиской. В СНТ и ДНП есть свои дополнительные требования и правила, с ними желательно ознакомиться до принятия решения о приобретении участка, поговорить с соседями, получить как можно больше информации о правилах, укладе, особенностях, ценах и условиях на оформление строительства и подключение к коммуникациям.

5. Месторасположение участка

 

Хорошая инфраструктура - залог комфортной жизни

Факторы, на которые влияет месторасположения участка:

• Удаленность участка от города - сколько потребуется времени, чтобы добраться на работу, в детсад, школу, больницу...
• Транспортная доступность любыми видами транспорта (автобусы, электрички, такси...)
• Загруженность дорог в часы пик и сезонная, сколько потребуется времени чтобы доехать скорой помощи, пожарным...
• Наличие неподалеку магазинов, аптек, больниц, отделения полиции, почты и других важных объектов, для обеспечения комфортной жизни.
• Условия приема сотовой связи всех операторов, наличие проводной связи, интернет, телевидения
• Наличие неподалеку промышленных зон, свалок, захоронений, сельхозугодий, шумных и пыльных трасс, аэропортов...

6. Подъездные пути к участку

Заплыв к месту застройки ...

Необходимо уточнить тип покрытия и характеристики дороги к участку, возможно ли по ней подъезжать прямо к месту выгрузки спецтехнике и длинномерному транспорту, при этом станет ли это непреодолимым препятствием для соседей, этот фактор может повлиять на стоимость работ, так как дополнительные работы по выгрузке и транспортировке внесут коррекцию на 1-5 % от стоимости работ.

Немаловажный вопрос - кто будет прочищать дорогу зимой.

7. Дом без коммуникаций - это пещера.

До приобретения участка необходимо убедиться в наличии возможности подвода и параметров всех коммуникаций, в первую очередь воду и электричество. Вообще, чтобы избежать проволочек и лишних затрат, лучше, чтобы на участок уже были выданы ТУ до приобретения.
В зависимости от размера будущего дома следует рассчитать достаточную мощность подводимого электричества. Например, для среднего дома 200-300 кв.м. достаточно будет выделенной мощности 10-15 кВт, в случае если вам потребна большая подводимая мощность, то следует выяснить возможность, условия и цену решения вопроса. По закону электросети обязаны предоставить на участок мощность 15 кВт за 550 рублей. Все, что больше – по коммерческой цене в индивидуальном порядке.

Пещера - пещере рознь

Уточните, имеется ли централизованное обеспечение водой. Если потребуется делать скважину, то важно понимать, что глубина залегания воды влияет на стоимость скважины и что качество воды может потребовать применения водоочистного оборудования.
Возможность подключения газа – несомненный плюс. К примеру, стоимость обогрева дома в зимнее время газом выгоднее на порядок, нежели электричеством (т.е. в 10 раз), раза в 4 выгоднее, чем дровами, и в семь раз выгоднее, чем с применением газгольдера. Большая площадь дома и постоянно растущие цены на энергоносители будут увеличивать с течением времени эту сумму.
Общение с соседями поможет получить много ценной информации и избавить вас от непредвиденных ошибок и огорчений.
Для тех, для кого наличие линий стационарной связи и Интернет имеют важное значение, имеет смысл узнать и об этом.

8. Выбирая участок выясните его особенности.

Снос старого дома и вывоз мусора, сопряжен с дополнительными затратами

Нередко случается, что на живописном участке располагаются деревья, в этом случае либо часть из них , либо все, придется вырубать, для этого требуется получение порубочного листа, в противном случае может быть наложен штраф. Следует понимать, что работа по вырубке, вывоз дерева также стоит немалых денег.

Еще одним нюансом может стать наличие на участке старых строений, подлежащих сносу, это также является источником дополнительных затрат, как быть со строительным мусором после демонтажа конструкций, что то можно вывезти на свалку, что-то использовать для устройства своей загородной жизни, к примеру для выравнивания неровностей на участке.

9. Принимая решение о приобретении участка выясните кто соседи. Не купи двора, купи соседа.

Хоть лыком шит, да сосед. Соседа держись. - старая русская пословица

Наши соседи... Худое дело обидеть соседа.

Опыт предков подсказывает, что от соседей напрямую зависит качество и покой вашей жизни, немало случаев, когда отношения с соседями приводили к решениям продать дом, согласитесь, лучше познакомиться с ними до покупки участка и строительства.

Особенности уклада жизни , интересы, особенности устройства участка соседей, все должно быть проанализировано, такие вещи как скотный двор, вольер, выгребная яма у границы вашего участка, со стороны парадного входа, никому не будет в радость.

На нашей практике был случай, когда заказчики купили дорогой, живописный участок, основной же причиной решения о приобретении этого участка был вид на озеро и сосновый бор за ним. Проект дома был выбран с целью использовать это преимущество для любования из окон дома открывающимися красотами. С учетом этой особенности был спланирован участок и посажен дом. Когда отделка дома была в самом разгаре, на участке перед ними соседи начали свое строительство. Несмотря на то, что дом практически был готов, а соседи могли разместить свой немного в стороне без ущерба для своих видов, они все равно начали строительство дома таким образом, что закрыли часть обзора на живописные виды, более того поставили некрасивый и достаточно высокий забор из металлопрофиля. Переговоры и споры ни к чему не привели...

10. Исследование грунта и уровень грунтовых вод при выборе участка.

Признак высокого уровня воды в грунте, ее постояное присутствие в ямах и канавах

Далеко не всякий проект дома можно реализовать на участке, это зависит от особенностей грунта и уровня грунтовых вод. Следует избегать заторфованных и заболоченных участков с высоким уровнем воды в грунте, так как чтобы подготовить участок для строительства потребуется вложить внушительные средства для осушения и выторфовки, причем глубина слоя торфа играет основополагающее значение, она может колебаться от нескольких сантиметров до нескольких метров или даже десятков метров.

При высоком уровне грунтовых вод устройство цокольного этажа или подвала (погреба), также связано с дополнительными расходами по устройству гидроизоляции, утеплению и отводу влаги.

Еще один случай из нашей практики. Заказчики приобрели участок, не сделав обследования грунта и не проконсультировавшись со специалистами. Успокоенные фактом, что соседи строятся, оформили куплю. После обследовании, наши специалисты выяснили , что на участке имеется слой торфа, толщиной 1,2 метра. Была произведена подготовка участка для строительства, бюджет составил около 1 млн. руб. К такому обороту заказчик финансово не был готов, поэтому часть работ по завершению строительства перенеслась на более поздний срок.

11. Документы и оформление сделки купли участка

Приобретение участка большой шаг на пути к загородной жизни.

Важным моментом является грамотное сопровождение и учет всех особенностей и рисков сделки, если не хвататет знганий и опыта может есть смысл обратиться к специалистам, например риэлторам. Для спокойствия можно оформить титульное страхование в солидной страховой компании.

Титульное страхование в отличии от других видов защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом. Если суд примет решение о подтверждении незаконности сделки купли-продажи, то титульное страхование покроет следующие убытки покупателя, застраховавшего право собственности на объект недвижимости:

• Финансовые потери покупателя в размере рыночной стоимости объекта недвижимости;
• Издержки по защите интересов покупателя в ходе судебного разбирательства.

Приобрести участок для строительства загородного дома лучше подстраховавшись поддержкой специалистов. Ими могут быть и опытные строители, которые знают об особенностях грунтов в различных районах области и риэлторы. За консультацию денег никто не возьмет, стоимость обследования грунта на выбранном участке - вопрос 2-4 тысяч рублей.

12. Химическая и бактериологическая обстановка на участке и вокруг него.

Загрязнения почтвы могут формироваться через воздух, воду, почву. Скапливание проиходит в низинах, озерах,... от различных источников

Химическое промышленно загрязнение окружаюшей среды может свести на нет радость от приобретения участка. Конечно? критичным загрязнение может и не быть. Однако наличие запахов, шумов, перспектива развития промышленности и другой инфраструктуры, бытовые свалки, захоронения, все это не может не влиять на эклогичность и здоровье.

Для Санкт-Петербурга основное негативное воздействие можно разделить:

• Промышленное загрязнение воздуха и почв
• Мусорные полигоны и свалки
• Мусороперерабатывающие заводы
• Захоронение токсичных отходов
• Геологические особенности

Существует способ предварительно оценить степень влияния тех, или иных факторов и угрозы, связанныес ними.

Ресурс, где указаны потенциально неблагоприятные зоны в СПб и ЛО на интерактивной карте.