Где купить участок для строительства
Ни для кого не секрет, что земельные участки под дачу или загородный дом чаще всего покупают двумя способами: либо на территории коттеджного поселка, либо в другом месте, у бывшего владельца. Сейчас, когда кризис многое поменял, входит в оборот и третий способ: можно приобрести часть большого участка, купленного ранее кем-либо и поделенного на части. Этот «кто-либо» юридически считается первичным девелопером.
В течение последнего года наблюдается серьезный спрос на недорогие (в районе 300 тысяч рублей) и небольшие участки в коттеджных поселках. Но называя эту территорию коттеджным поселком, продавец лукавит: немало придется потратить сил, чтобы превратить эти участки в благоустроенный поселок со всей необходимой инфраструктурой.
Позвонив в девелоперскую компанию, предлагающую подобные участки, мы получили от сотрудницы фирмы весьма заманчивые обещания: якобы участки находятся в настоящем коттеджном поселке, вокруг – живописный ландшафт вокруг, непременная река рядом, полный набор удобств в виде магазинов, спортплощадок и прочего. Даже электричество уже подведено…ну, или почти, подведено – столбы-то уже наличествуют. И все это за сущие копейки!
Что же в реальности? По поводу ландшафта – да, дама не обманула, действительно очень красиво, сразу хочется тут поселиться. На месте въезда можно увидеть план-схему: там обозначены границы участков, каждый из них пронумерован. Между участками можно проехать по грунтовым дорогам. Про столбы тоже правда – стоят, правда, без проводов. Границы участков кое-где намечены. С виду все нормально, но надо еще разобраться с документами. Без грамотного юриста это сделать сложно.
Мы поможем Вам отличить настоящий коттеджный поселок от «подделки». Многие недобросовестные девелоперы продают участки на территории, лишенной архитектурной разработки, почти не оснащенной инфраструктурами, неполно или неграмотно оформленной с документационной точки зрения. Конечно, такие участки недороги, но результат может оказаться несколько иным, чем Вы ожидали.
Конечно, высокая стоимость не обязательно является гарантией качества участка. Коттеджный поселок может быть и качественным и недорогим, главное, чтобы покупатель мог иметь возможность изучить проект и ознакомиться со всеми его нюансами. Поэтому начните поиск участка со сбора информации об организаторах проекта и с изучения документации.
Важно, в первую очередь, навести справки – каково происхождения тех земель, которые предлагаются для приобретения и предназначены для сооружения коттеджного поселка.
Чаще всего они появляются так: некое лицо покупает большой по площади земельный участок, ранее использовавшийся в сельхозцелях, зарегистрировал на его территории дачное хозяйство и разработал генеральный план застройки, который затем утвердил в нужных инстанциях.
Иногда девелоперы покупают участок под индивидуальное жилищное строительство, затем делят его не несколько участков, которые затем перепродают.
В принципе, если юридически грамотно подойти к покупке такого маленького участка на территории более крупного, то ничего страшного Вам не грозит, по крайней мере, если девелопер все сделал на совесть и в соответствии с законом. Но нередки случаи, когда продавец попадается недобросовестный. Есть лишь один способ уберечься от обмана – тщательно изучите документацию.
Сначала – кадастровый паспорт.
Там указывается следующее: собственник участка (он же продавец), площадь земли, расположение межевых отметок, а также список ограничений. Но об этом попозже.
Иногда границы участков в реальности отличаются от тех, что на бумаге, поэтому не будет лишним привлечь третью сторону – независимого геодезиста. Иногда следствием такого несовпадения расположения границ участков становится желание потенциальных соседей под шумок увеличить свой участок, так что лучше перестраховаться и все перепроверить.
К сожалению, очень редко в таких ситуациях Вам предложат ознакомиться с кадастровым паспортом – его еще просто не успели подготовить. Это происходит потому, что продавец хочет как можно скорее начать получать выгоду от проданных земель, и начинает продавать участки, не дожидаясь не только получения нужной документации, но и проведения электричества и прокладки дорог.
Скорее всего, на весь большой участок у девелопера есть документы, а вот на каждый из небольших – вряд ли. Поэтому договор купли-продажи будет лишь предварительным.
Изучая кадастровый паспорт, или генплан, обратите внимание на:
- Сведения, касающиеся ограничений и обременений – это возможные способы использования земли;
- Территория и расположение земель общего пользования;
- Дороги, которые пройдут по Вашей земле;
- Максимально допустимая этажность зданий;
- Границы водоохранных зон и пр.
Это убережет Вас от ошибки при выборе участка.
Но даже после тщательного изучения не стоит спешить покупать участок (даже по предварительному договору), если вся территория еще не благоустроена надлежащим образом. Нажимая на факты, Вы можете добиться существенной скидки на стоимость участка, а если Вас что-то не устраивает, никто не мешает Вам распрощаться с девелопером.
Запомните: если Ваша земля относится к сельхозугодьям, то сначала нужно внести поправки в кадастровые документы и документы, подтверждающие Ваше право на собственность. Перед покупкой сразу узнайте у продавца, не перестала ли еще земля иметь сельхозназначение. Если нет, добейтесь от председателя муниципального образования ответа, дал ли он официальное разрешение строить дачу и вести садоводческую деятельность на данном участке. Если окажется, что такого решения еще нет, то, скорее всего, освоение участка затянется надолго. Чтобы отвязаться от вопросов потенциальных покупателей, организатор нередко ссылается на то, что необходимо собрать энную сумму денег на подкуп должностных лиц, которые «ставят ему палки в колеса».
На самом деле, только небольшое число категорий земель входит в список тех видов земель, на которых запрещается создание дачных хозяйств. Это земли, находившиеся ранее в ведении силовых министерств, бывшие пионерские лагеря, парки и лесопарки. Что касается лесов, то тут история сложная: по каждому конкретному случаю строительства нужно получать разрешения в федеральных органах власти. Но так как лесов у нас много, многие начинают стройку без разрешения, надеясь на то, что из собственных домов их уже никто не выгонит. Иногда такие ситуации приводят к серьезным конфликтам землевладельцев и властей. Нередко такие споры решаются не по закону, а по принципу «кто сильнее», и в ход идут все средства. Так что советуем заранее хорошенько все обдумать и выбрать «правильный» участок.
После покупки участка
Купив участок, главное – не спешите осваивать и обустраивать его. Это порой нелегко сделать, но зато меньше риск попасть в подобную ситуацию: одна новоиспеченная «землевладелица» сразу после подписания предварительных документов о продаже участка приступила к возведению дома и высаживанию деревьев. В результате оказалось, что границы требуют корректировки, и когда она была проведена, ее плодовые деревья оказались на участке соседей. И это она еще легко отделалась!
Участок приобретен. Но радоваться еще рано – давайте разберемся можно ли на нем строить дом? Скорее всего, продавец станет уверять Вас, что это вопрос давно решенный, в подтверждение показывая утвержденный генплан, а заодно рассказывая про дачную амнистию. Этого недостаточно: в Вашем свидетельстве собственника должны быть прописаны юридические обоснования покупки земли, все данные о сервитутах обременениях, запретах. Также здесь должна быть информация о возможном залоге. Самые актуальные сведения об этом можно получить из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), оттуда нужно запросить выписку.
Если Ваш участок относится к ИЖС или к дачному хозяйству, то, вероятнее всего он попадет под дачную амнистию и Вы сможете построить дом без проекта. Но важно учитывать те градостроительные нормы и ограничения, которые действуют в данной местности. К ним относятся и максимальная высотность дома, и правила расположения зданий относительно друг друга, относительно дорог и.т.п.
В общем, хоть строить без проекта и намного дешевле, мы не советуем этого делать. Грамотно и тщательно разработанный проект сделает Ваш дом не только безопасным и комфортным, но и привлекательным для потенциальных покупателей в будущем. А если Вы хотите сделать свой дом по настоящему уникальным, то лучше всего заказать индивидуальное проектирование загородного дома. Да, мысль о возможной перепродаже участка никогда не стоит отвергать, она может принести значительную прибыль. К тому же Ваши «беспроектные» эксперименты могут слишком дорого Вам обойтись, да и участок будет серьезно испорчен.
Коммуникации земельного участка
Теперь поговорим об инженерных коммуникациях на участке. Ведь без них строительство дома не имеет никакого смысла. Наверняка у Вашего продавца на руках все необходимые разрешения на проведение коммуникаций и подключение их к сети. А вот с исполнением данных обещаний девелоперы обычно затягивают, поскольку для прокладки водопроводных и газопроводных труб, а тем более постройка электрораспределительной системы, требуют значительных вложений. То есть, участки он обещает снабженные водой, газом и светом, и сумму за них просит соответствующую. А на самом деле Вам, возможно, Вам потом придется заплатить даже не за само подведение коммуникаций к дому, а за возможность этого. Такие ситуации надо прояснять заранее, иначе после покупки земли Вам придется выложить такую же сумму на благоустройство и коммуникации. Кстати, с Вас могут потребовать за эти работы заведомо большую сумму, чем она должна быть по закону: так, подключиться к электричеству стоит всего 550 рублей, при условии, что мощность тока нее будет превышать 15 кВт на Вашем участке. Правда, это только в том случае, если нужно лишь протянуть провод к вашему дому от уже подключенных сетей.
Бывает и так: продавец запрашивает некоторую сумму на решение вопросов водо- и электроснабжения, покупатель соглашается, но через год девелопер, не справившись со взятыми на себя обязательствами, возвращает деньги. И оказывается, что теперь придется потратить вдвое больше, поскольку стоимость таких услуг резко возросла.
Конечно, сложно дать универсальный рецепт того, как оберечь себя от всех подобных проблем. Нет никакой юридической связи между Вашими собственническими интересами и обустройством коммуникаций. Обычно именно собственник следит за тем, чтобы подводка необходимых действующих коммуникаций была включена в общую стоимость приобретаемого участка.
Вы можете проконсультироваться у юриста по поводу того, какой объем воды, газа и электроэнергии обязуется предоставлять девелопер по договору купли-продажи. Отдельной строкой необходимо прописать ответственность продавца в случае невыполнения данных обязательств. Покупая абсолютно «голый» необустроенный участок, есть резон разбить оплату на несколько этапов и осуществлять каждый из них лишь после выполнения продавцом очередного этапа прокладки коммуникаций и развития инфраструктуры.
Не исключено, что девелопер найдет свои аргументы. Например, если на всех участках еще нет водопровода, то каждый из землевладельцев будет настаивать на своем способе подачи воды в дом – кто-то хочет подключиться к общему водопроводу, а кто-то хочет самостоятельно пробурить колодец или скважину. А кто-то от газа откажется. В таких условиях сложно рассчитать, кто сколько должен платить и прийти к единому решению. Поэтому лучше включить в стоимость участков сразу и стоимость подключения к коммуникациям. Тогда споров будет меньше, и вопросы будут решаться быстрее.
Мы дадим еще несколько советов неюридического плана, относящихся к тому случаю, что мы описывали в начале.
Скажем, Вы приглянули для себя земельный участок, а вот купить его, освоить, построить на нем что-либо оказывается весьма непросто.
Вообще любой участок, продаваемый по низкой цене, предполагает, что осваивать его придется медленно и с массой дополнительных затрат. Тут надо постоянно держать связь с продавцом, проверять его работу, проверять, насколько честно он выполняет свои обещания, соответствует ли ход работ запланированному и не потратил ли он Ваши деньги на личные нужды.
Но в любом случае всегда остаются какие-то проблемы, которые нужно будет решать всем новоиспеченным соседям сообща. Чтобы избежать споров, перепалок и конфликтов, лучше сразу нанять управляющую компанию или образовать некоммерческую организацию или дачный кооператив.
Те продавцы, что работают давно и на совесть, сами решают эти вопросы и организуют работу кооператива на своем участке.
Очень важно найти подходящую кандидатуру на место руководителя ДНК или ДНП, если такая кандидатура нашлась, то успешное обустройство дачного поселения и порядок в нем Вам гарантированы. Чаще всего на эту должность выбирают кого-нибудь из самих жителей, поскольку он сам заинтересован в результатах своей работы. Так что, если управляющая компания на Вашем участке уже создана, непременно следует познакомиться с ее сотрудниками, с руководителями, ну и, конечно, с соседями.
